到期续不上的违规经营贷，会集体爆仓吗？
分享一个超级颠覆认知的事儿——深圳业主都是活雷锋。
不管你们信不信，反正我是信得麻麻的。你看他们干的那点事儿吧？996、007、辛辛苦苦上逼班儿，首付300万、按揭700万，去买总价1000万的房。月供抹个零也得25000，每天眼一闭一挣欠银行833块3毛3。
为了还钱，自己不住，9000块分租给在深圳买不起房的小年轻住，每月倒贴16000。
雷锋精神就这样悄么声儿地在先行示范区给大伙儿作示范了。
但你以为这就完了？2024年，高杠杆房叔房姐从中产变成了三胖子，到期的经营贷还得照头再给一棒子…一怎么个事儿呢？
前几天看到这么一热搜，说是深圳有一款爷，三年前用福田区一套顶复房抵押做了经营贷。很不幸，先息后本这个月底到期，更不幸的是款爷用作抵押的福田顶复评估价降了几百个w。
首贷金额和续贷金额差出了一个珠穆朗玛，虽然想了各种方法补救——什么金融中介啊，评估机构啊，银行客户经理啊，能找的都找了个遍，没人能搞定这趟买卖。
款爷这会儿正在家咂脖呢…我掐指一算，好嘛，第一批玩经营贷换房贷的，到今年整三年了！还记得2021年初，有好些顶着5到6个点房贷利率入场的大冤种：出于利差的考量，将30年的房贷置换成了号称授信10-30年的经营贷。
那时候，中介怂恿最多的一个话就是“经营换个贷，省钱放款快”…但问题是，您这一“号称”，水分可大了去了！实际上每隔3年，您就得向银行申请续贷。怎么个续法呢？
您先息后本，之前还的都是息，现在您得还本了——当初放款500万，您就得一把还上500万，当初放款1000万，您也得一把还上1000万。
然后，银行再给您这房子重新估价，重新授信一笔钱，这叫续贷。
就这个玩法，如今一巴掌扇到那帮经营贷玩家的麻筋儿上了。先撇开违规操作的事儿不谈，即便从债务自身的角度来讲，这里也有两重死穴：
其一，房价必须得一直涨，评估价才能持续往高里做；
其二，您房子必须长期保持良好流动性，好吃不粘牙。举个栗子，2021年，陈小二有套房转按揭经营贷。评估价1000万，银行按七成放款，到手700万。
现如今，三年期限已到，本金700万得一把还上，然后重新授信。可是，这时候突然发现：房价跌了，评估价跟着下来了，还按700万授信是不可能了；更严重的是，房子卖不动，700万现金他上哪儿凑也凑不够。
再一个，即便想方设法“软桥硬过”，问题也是不小——房价从1000万跌到700万，即便还按七成放款，到手也就490万，这里出现了210万的资金缺口。
如果您那套房子没跌那么厉害，换家胆大路子野的小银行，兴许还能覆盖上家银行的借款；关键您那抵押物评估价嗷嗷往下掉，哪家银行也不可能卖您这个面子还去买高评高贷的账。
所以极大的可能就是，一边面对资金出现缺口，一边还得以贷养贷…最后玩成了高利贷，债务就跟滚雪球似的。
真到了这一步，摆在您面前的基本就两条路：要么您飞黄腾达了，700万的小钱，洒洒水，一把咱给它还上了；要么您以前啥样现在啥样，等着起诉、法拍、没收房子、当老赖…二潮水退去，大伙儿惊奇地发现：没穿裤衩子裸泳的，比想象中可多多了！2020年初，全国金融机构经营贷余额加一起，11.54万亿；到了2023年11月，这个数字已经暴涨到21.94万亿。
不到4年的时间翻一番，啧啧啧…值得注意的是，2021年五大行个人经营贷，基本上都保持了20%以上的增速。
最猛的建行和交行，当年经营贷增速直接干到了63.53%和55.63%。
工行真算这里比较婉约的一个了，当年的经营贷增速也达到了34.7%。由于当初许多中介甚至放款机构的“黑科技”实在眼花缭乱——这里面具体有多少钱违规流入楼市，没人能说得出来。
但咱可以拿另外一项数据对比一下子：截至2023年底，地方债加一起归了包堆也就40万亿。之前那些恶意加杠杆的，谁鸭梨山大谁心里清楚。
那有新来的老铁可能想问了，明明叫经营贷，怎么就违规流入楼市了呢？
2020年初新冠疫情刚刚爆发，许多小微企业日子过得确实难。
那个时候，不少商业银行响应号召，一定程度上从宽从快审批经营贷。此时，经营贷本质上是一种针对小微企业的普惠金融，有“赈灾”性质。
但这里有个岔头儿：经营贷横空出世的年月，也正是上轮牛市的末端，当时房贷利率已经干到了5.5-6%；回身再看经营贷利率才3-3.5%，差出来的这两三个点不就是妥妥的息差嘛？按照5.5%的房贷利率算，按揭100万老老实实还30年，利息就得104万多；要是按照6%的房贷利率算，那这个利息就得115万8000多，怎么算都比本金高。
如果是转换成3.5%的经营贷呢？
授信能拉到30年，利息只有61万多。少了40-50万，奔驰E、宝马5、奥迪A7这就省出来了。
即便往少了说，一个月也能省个两千块，甚至更多。
同志们，哪里有套利空间，哪里就有骚操作，诚不欺我。
但是，这里还有个问题：经营贷按规定要用作企业经营之用，流入楼市那是妥妥违规啊？上有政策，下有对策。
在贷款中介的勾兑下，帮您开公司的操作、帮您公司做流水的操作、帮您接纳款项的操作、帮您虚构上下游的操作…等等等等就应运而生了。
如此七搞八搞，便实现了经营贷从对公账户到个人账户的全套“合规”流程。
银行允许这么整吗？这得分啥时候…2021年，银行储蓄余额屡屡创新高，从而推高了银行的资产负债规模；但新增信贷却出现了萎缩，提前还贷潮与抵押物估值贬损叠加，使得商业银行经营压力增大。
银行间隔夜拆借利率不断走低，商业银行的新增放款业绩要求并没降低。在这种情况下，商业银行盯上大伙儿“喜闻乐见”的经营贷，也就不足为奇了。于是，这才有了2021年银行业进一步主动扩大经营贷规模的窗口期。
结果就是，客户们想着通过借出银行的廉价资金置换高额房贷或扩大房产投资，从中实现套利；只是没成想，房价持续下跌造成抵押物估值缩水，过桥续贷出现了问题。
当初的“廉价融资”现如今成了带血的筹码…三对于先前搞经营贷，如今大限已到的玩家而言——想要躲开到期债务的暴击，抛售房产偿还贷款几乎是唯一可行的办法。
但问题是，如今的二手房流动性，岂是你想卖就能卖的？以深圳为例，相较于2020-2021年的高峰时期，二手房价格平均跌幅大约在25-30%之间。据统计，截至2023年底，深圳有近85%的小区房价照2021年末相比出现了下跌。
在“买涨不买跌”的集体心理支配下，如果没有实质性转机出现，观望情绪只会越拉越高。
抵押物流动性被进一步锁死，估值也会进一步走低，从而导致“抵押物价值弹性，但到期债务刚性”的结构矛盾。
说人话就是：你房子即便卖掉，也是被踩踏过后才卖掉，能不能填补待偿资金缺口，都是个未知数。
你要是问我：已经做了经营贷，到期还不上钱、房子脱手又遥遥无期，该怎么办？说实话，我摊上我也麻爪，该说的能说的办法都在上面了。
在这里，有两件事是我特别想提醒各位大碗老铁的——
第一，任何时候、任何地方、面对任何市场行情，做投资都必须要合规。“禁止经营贷违规流入楼市”，从一开始就是监管层三令五申的事儿。
只可惜，在上轮牛市行情末期，面对疯狂的市场，太多人根本不当回事。
不但经营贷作首付增加表外杠杆不合规，拿30年的房贷转成3年一循环的经营贷也有很大问题。
我们普通人，真的不应该为了那一点蝇头小利去做这样的铤而走险。
至于坊间有人猜测，这件事会不会有人兜底…我只想说：不敢说绝对不可能，但机会真的非常渺茫。
2024的确是财政加杠杆大年，可问题是，合法合理的东西还有不少要解决，给你这不合规的玩意儿擦屁股，可能性会有多大？咱都是成年人，谁也别装迷糊。
对于个人而言，通过违规操作拿到一大笔钱，若一旦债务和现金流真的青黄不接，结果大概率只有一个——叫天天不应，叫地地不灵。
第二，一定要切记，永远不要短债长投，真的很危险。
30年的房贷转3年一循环的经营贷，本质上是拿时间换息差。
从债务的角度来说，这种“短债长投”的做法非常不可取。
银行之所以会把房贷设计成30年，是经过长期论证、业内压力测试的结果。
即便终端利率表现出波动差异，大体也是在合理范畴内的可控区间。
但是，你玩短债长投，就是另外一回事了！无论你的真实授信周期会是10年也好，还是30年也好，本金都是以3-5年为一个周期进行循环的。
如果你要在如此短的时间内，玩转数百万的资金体量，最安全的方式只有一个——您得在这3-5年内随时能筹措这么多钱，来应对短期债务冲击及其它可能的变数，比如抽贷。
很显然，绝大多数玩“狸猫换太子”把戏的，不具备这个能力。
一旦投资标的套现、估值或流动性三者有一个出问题，高达数百万的短期债务压力问题就会立马化身达摩克里斯之剑。
笔者经常喊话大伙儿“有多大屁股穿多大裤衩”，就是这个原因。
更何况，三年前大伙儿疯狂上经营贷、加杠杆时，实际已经到了上轮牛市末期。
这并非事后诸葛亮。
我坚信：所有的经济周期，归根结底都是债务周期。
几乎所有投资标的牛市末期，债务都会以最疯狂的姿势实现积累。
从古至今，无一例外。
