以经营性物业经营权抵押申请贷款合规可行吗？
一、经营性物业经营权的性质
“经营性物业经营权”是一种在现实交易中广泛存在的权利类型，但我国现行法律体系中没有确定其法定物权的地位，即没有明确属于所有权、用益物权、担保物权、占有四种之中的那一种。
从实质上看，“经营性物业经营权”是一种对财产的使用、收益和转让处分的权利集合。它是财产所有权分离出的使用、收益和转让处分的权利集中体现，是对财产所有权的权利限制，属于用益物权的范畴。
目前国家《民法典》中的用益物权仅包含土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权五大类。
那是否就意味着对此种事实权利法律就不加以保护呢？答案是否定的。
《中华人民共和国最高人民法院公报》（1998（000）002）中公告的交通银行哈尔滨分行汇通支行诉哈尔滨市富利达公共设施公司用益物权抵押合同纠纷一案，抵押权标的是富利达公司对富利达地下商贸城享有的长期管理权、出租权，公报中明确该类权利系用益物权，实际上是对“经营性物业经营权”事实物权的司法肯定。
二、经营性物业经营权设立担保
关于经营性物业经营权能否设立担保问题，引用上述案例中的司法解释：
《中华人民共和国担保法》关于“抵押和抵押物”的规定中，用以抵押的财产一般是抵押人享有所有权的财产。
富利达公司不是富利达地下商贸城的所有权人，没有对该不动产的处分权。其抵押给汇通支行的，仅仅是富利达地下商贸城的长期管理权和出租权。
但是，该公司对富利达地下商贸城享有的长期管理权和出租权，是能够给权利人带来利益的财产权利，行使权利的结果完全能够达到保证债务履行的目的。
将这种用益物权用于抵押，担保法虽然没有明文规定许可，但是也未明文禁止，而且富利达地下商贸城的所有权人对因该抵押引起的用益物权转移表示同意。这种情况与担保法第三十四条关于“依法承包并经发包方同意抵押的荒地使用权”可以抵押的规定相类似。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条以及第五十五条的规定，富利达公司与汇通支行在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，意思表示真实，既不违反法律规定，也不损害国家、社会公共利益和其他人的合法权益，应为有效合同。
因此，经营性物业经营权可以为债务履行设立担保。
三、经营性物业经营权的担保方式
从会计角度上看，“经营性物业经营权”属于一种无形资产，对该权利设担保选择抵押还是质押是一个极易引起混淆的问题。
对此，应从担保权标的范围的界定入手，具体分析抵押和质押的标的物范围。
（一）根据《民法典》第三百九十五条，抵押标的包括以下几种：
1、建筑物和其他土地附着物；
2、建设用地使用权；
3、海域使用权；
4、生产设备、原材料、半成品、产品；
5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；
6、交通运输工具；
7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第七款“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”给抵押标的留了弹性空间。
民法典第三百九十九条规定了下列财产不得抵押：
1、土地所有权；
2、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
3、学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；
5、依法被查封、扣押、监管的财产；
6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
相比可供抵押标的物而言，质押标的物范围要相对严格一些。根据《民法典》第四百四十条，质押标的范围为：
1、汇票、本票、支票；
2、债券、存款单；
3、仓单、提单；
4、可以转让的基金份额、股权；
5、可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
6、现有的以及将有的应收账款；
7、法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
可以看出，质押标的大部分是无形的财产权利，但是适用质押的财产权利的范围是特定的。“经营性物业经营权”属于财产用益物权范畴，以用益物权为特征的财产权利不属于质押担保的标的物范围，因此“经营性物业经营权”的担保自然也不能采取质押方式。再根据哈尔滨市富利达公共设施公司用益物权抵押合同纠纷一案的相关司法解释，得知经营性物业经营权可以用于抵押，通过抵押登记等公示手段,达到其以交换价值担保债权的功能。
四、因购买经营性物业经营权向银行申请贷款可以参照固定资产贷款管理执行。
在实际生活中，部分拥有核心地段商业房产所有权的企业缺乏管理和运营能力，往往因为自身管理团队能力有限导致经营情况较差，此时市场上拥有成熟的商业经营团队的企业向前者支付对价购买其经营性物业经营权向银行申请贷款应视作经营性物业贷款吗？
笔者认为不能视为经营性物业贷款。主要原因有以下两点：
第一，从定义上来看，经营性物业贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。从经营性物业贷款的定义中我们不难看出，借款人须拥有经营性物业的所有权，而本例中的借款人不具有经营性物业的所有权，只是拥有其经营权。
第二，从会计角度上来看，本例中的借款人支付对价获得的经营性物业经营权在自身财务报表中形成的是无形资产科目，如果以经营性物业贷款产品申请，则就默认为贷款资金用途实际流入房地产之中，从而需要纳入房地产S67报表中。
但实际情况是借款人在购买经营性物业经营权之前，该商业已经竣工并投入运营几年了，该商业房产已经不存在竣工风险和相关负债，如果纳入房地产管理则会导致就该商业房产重复报送两次金额，会虚增房地产贷款规模，笔者认为从实质重于形式的角度来看，不宜放入经营性物业贷款。那针对此类借款对于银行而言应该以什么贷款品种来进行管理了？
2023年1月18日，银保监会发布“三个办法一个规定”征求意见稿，相关部门负责人就答记者问中表示：对于专利权等知识产权研发项目办理的贷款，可参照《固定资产贷款管理办法（征求意见稿）》执行。
本例中借款人支付对价购买的经营性物业经营权事实上也类似于上述专利权，本质上都是以专利权的摊销作为日常经营的主营业务成本之一，笔者认为可以参照固定资产贷款管理办法执行。目前该《固定资产贷款管理办法》还未正式发文，且为了确保业务合规开展，建议在开展改业务前向当地银保监备案申请，争取当地监管部门的窗口指导。
五、经营性物业经营权如何变现
以“经营性物业经营权”设抵押，对于金融机构而言，到期债务人无法偿还债务，“经营性物业经营权”如何变现补偿债权成为关键性问题。
这些问题可以从《桂林同德房地产开发有限公司申请执行重庆金山酒店有限公司等经营权案》（《中华人民共和国最高人民法院公报》（1999年05期））中获得答案。
重庆市高级法院采取将物业经营权进行权利移转的方式，由担保权人代替原权利人行使物业经营权，以金山酒店的经营收益逐年冲抵债权。同时，抵押权人与抵押人还约定，抵押权人代为行使物业经营权期间，遇物业所有权出让情形，抵押权人对经营的物业在同等条件下具有优先购买权。参照这种抵押权的实现方式，还可以采取公开拍卖、委托专业经营公司进行托管等方式，用继续经营收益用于偿债。
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